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做养老,有钱没钱都是一个问题
时间:2021-10-27 22:07:06 编辑:

建养老机构缺钱是比较常见的事,开发企业或个人投资人有心开发养老项目,但建设资金是一个难题,总要想尽办法到处筹资,但找人投资或转让收购不是那么容易的事情;养老机构建好了如何有效运营管理、如何快速提升入住率,如何尽快回收资金也是开发者需要解决的事项,这是项目方的问题,是没钱的问题。

从行业的另一个角度来看,现在想做养老的投资机构、基金也很多,包括保险公司、私营投资机构、国家扶持的八个省的试点养老基金及其他可投养老的资本,有意投资养老项目的资金粗略统计已有几百上千亿。此前据报道统计,至少有8家保险机构参与建设18个以上养老社区,预计总投资约300亿元,保险机构仍有大量资金可投入养老项目。而国家8个省份试点养老基金按每家40亿元的保守规模估算,也有300亿元以上可投入养老。保险机构可自建养老项目,可与自己开发的保险产品相结合,比较好解决问题。而其他养老基金、养老资本要投资养老,却需要去寻找筛选合适的投资项目,如何找到满足资金回报要求的养老项目,或者说,是否能找到符合资金回报要求的养老项目,对基金管理人来说,目前阶段这也是一个难题,这是有钱的问题。

一方缺钱,另一方有钱,却不容易对得上,所以说,做养老,有钱没钱都是一个问题。目前大家通常都认为养老行业共同面临着一个困惑,就是还没有成熟的盈利模式可参考。这也是双方对不上的原因所在,但果真如此?表面上看似如此,但笔者认为还是观念上与对钱的认识有些问题。

对于项目方来说,有很多一厢情愿与大胆的开发者,在宏观大数据的指引下(例如,所有分析、研究与报道提到养老时,人们都会拿巨大的60岁以上老龄化人口规模及老龄化比例作为论证依据),认为养老是远大光明的发展机会、是一座立挖立赚的金矿,攒一些概念、功能就开始设计、建设养老项目(在当今这个网络信息社会,养老概念已经很丰富,各大功能也都摆在桌面上,人们往往把一些功能概念放在一起,自认为就是很好的创意,殊不知,食材一样,主妇与厨师做出来的菜品色香味会有很大区别),要么强调高大上,要么做大尺度与规模,粗略算帐认为回报丰厚可以吸引到投资人,没有意识到养老是要细分市场、精打细算的生意,这样的项目找钱自然会有些困难,因为投资人是会替项目做详细分析、算精细帐的;项目建成后,开发者自己不想经营,想转让更是一道坎。所以,把项目筹划得精细些、更专业些,不仅考虑硬件的规划,也要考虑软件与产品的规划,这才可能做出好产品,有机会去赢得“钱”的信赖。

对于投资方来说,笔者认为还是得理一下手里的“钱”的性质与追求,同时,也要了解养老市场的细分与选择。房地产市场暴利时代是否还会再现是一个不好判断的事,但投养老的钱是不要与象投住宅一样去做比较的,与其他行业的投资相比也要有所区别对待。笔者曾听说一个投资集团投养老的资金选了很多项目后,最后最理想的项目竟然是墓地。现在很多基金或资本到处寻找项目却难以下手,问题就在于“钱”的性质与追求,在我国整个社会快速奔跑发展停不下来的情况下,这些钱也有同样高收益的追求,与养老这个慢行业存在错位,所以对有“钱”者来说是个难题。

从另一方面来看,养老市场的细分与选择也是投资方要了解的,人们目前谈到做养老,更多的是指投资开发养老机构,养老机构面对的更多是高龄、需要协助与护理的老人,想赚住进机构的这类老人的钱是有天花板的,所以投资养老机构要有理性的认识。养老是一个很宽的概念,如果是面向活力老人的项目或服务,则存在更大机会。如前不久,国家卫计委领导倡导“健康老龄化”,就意味着老龄化过程中还有很多发展机会。

对于养老基金之类的“钱”来说,还有一个误区要避免,房地产开发商或投资企业在投资开发养老时,往往重资产与轻资产两种模式混在一起测算,导致投资回报算不清或算起来回报不理想,重资产与轻资产各有其投资和盈利逻辑,养老基金或养老资本在投资养老项目时,最好是选择其中一种作为重点发展。

缺钱者将项目筹划得专业一些,有钱者将在筹钱时将“钱”以及它们的追求分得更清楚一些、对市场了解更透彻一些,双方“连连看”就是相对容易的事了。