近年来，我国老年人口快速增加、老年人对生活品质要求亦日益提高，与国内本就养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾日益突出。随着人们生活水平的提高，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫。加之国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。养老地产正在成为继商业地产之后各大开发商争夺的热点，并且尝试养老地产的先行者还在不断增加。房地产业介入养老社区能否为中国养老模式提供一种新的范本？如果可以，如何能够更好地引导其向健康的方向发展？本文通过对日本养老地产发展过程的研读，总结归纳我国在此问题上的可参考之处，对解决我国的养老问题具有一定的借鉴意义。
　　一、中国养老地产现状
　　据联合国标准，国家或地区老年人口（65岁以上人口）比重超过7%时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国2001年进入老龄社会，至2011年，65岁人口已达1.23亿，老年抚养比更是达到12.3%,老龄化态势已非常严峻。
　　近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。2006年9月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出积极支持多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金兴办养老服务业。2013年9月，国务院再发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，进一步强调了政府积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业的决心。很多开发商也在积极研究探索养老地产开发模式，由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。截至目前，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。
　　二、日本养老地产发展研究
　　日本是全球老龄化率最高、老龄化速度最快的国家。据2013年版《老龄社会白皮书》， 2012年10月已首次超过了3000万达到了3079万人，占总人口数的24.1%，为历史最高值，成为全球老龄化率最高的国家。
　　日本的养老事业与养老产业发展大致经历了三个发展时期: 一是初创期( 20世纪50年代初到60年代初); 二是扩充期( 20世纪60年代初到80年代初); 三是政策转换期( 20世纪80年代中后期至今)。在这三个时期分别制定了与养老有关的各项法律。20世纪90年代后, 随着老龄化的加剧, 瘫痪或痴呆症老年人增加, 而家庭的护理功能也发生了变化,老年人的护理问题成为最大的不稳定因素。针对这些问题，日本政府着手建立和完善了养老服务体系, 以解决老年人的收入、医疗、护理等保障问题, 并大力发展了养老产业，实现了老人福利法制化、运行机制多元化和专业化。
　　1.日本养老地产的种类
　　日本养老地主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。“机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。“机构设施”主要包括护理疗养型医疗设施、老人保健设施、特别养护老人住家、养护老人住家、低收费老人住家、收费老人住家、患有老年痴呆症高龄者的集体住家、高龄者生活援助住屋等。“住宅”类的模式分以下四种：面向高龄者的住宅、年长者住宅、银发住宅、自有产权住宅“住宅”类中，除第3种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他3种住宅模式的入住对象一般为60岁以上且生活能够自理的健康老人。第一种“面向高龄者的住宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后，“面向高龄者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。“面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最大的区别是前者不是必须配置护理服务，而后者一般必须配备护理服务。
　　2.日本养老地产的经营模式详解
　　“机构设施”类--“收费老人住家”
　　1） 收费模式
　　收费项目包括：入住金、管理费、餐饮费、护理费、清洁费等。老人入住时一次性支付的费用叫“入住金”，支付入住金的目的是购买“收费老人住家”内的一个单元的房屋、共用部分、公共设施及设备的“使用权”。在东京，有些高端“收费老人住家”的入住金标准为1亿日元或5000万日元以上；中端的在5000万日元左右；低端住家在1000万日元以下。入住金的计算方式是根据入住老人的年龄、健康状况、当地平均寿命等各种可能影响老人入住期长短的因素来预测老人从入住至故去的期限。比如一位65岁健康的男性老人想入住东京地区的某“收费老人住家”，东京的男性平均寿命为78岁，那么这位老人可能居住的时间为13年，再用这个13年乘以一年“使用权”的费用，就得出这位男性老人需要支付的“入住金”的总额了。所以，入住金也可以理解为这位老人需要预付13年的租金。如果老人中途提出解除合同或故去，“收费老人住家”需要扣除老人已入住期限的费用，余款将退还老人或其合法继承人。如果老人的寿命长于预测期限，老人有权免费行使“使用权”直至故去。入住金可以事先一次、分期或每月收取。除此之外，“收费老人住家”每月还可以收取的费用包括管理费、餐饮、护理、清洁等各种服务费。
　　2） 赢利模式
　　法律规定“收费老人住家”的每一单元的使用面积必须在13平米以上，可以供一个老人单独居住（老人如果需要特殊护理的，其居住面积最低为18平米）。由于13平米的单元太小，无法配备单独的厨房、杂物间和盥洗室，在这种情况下“收费老人住家”就必须提供可以满足多人使用的食堂及盥洗室。20平米一个单元，每个单元内配置单独的小厨房和盥洗室成为当前日本“收费老人住家”的主流。通过向每个入住老人收取一次性的“入住金”，把每个单元的部分或大部分成本回笼，开发商的资金压力得到了缓解。在运营过程中，再通过每个月收取管理费及服务费维持日常运营和回收其他投资成本。
　　3） 成本计算
　　“收费老人住家”的成本主要为土地、建设、工资、设备、水电煤等费用。其中，工资几乎占50%的日常运营成本，所以利用非全日制护理工或派遣员工的现象很普遍。
　　“住宅”类--“面向高龄者的住宅”
　　1） 收费模式
　　收费项目包括：每月租金、管理费、护理等。
　　在日本，因为老人的身体、经济状况都比较特殊，房东承担的风险比较大，房东一般不愿意将房子出租给老人。为了使老人能够借到住房，同时也帮助愿意将房子出租给老人的房东顺利将房子出租，政府出台了《高龄者专用租赁住宅登记标准》。这部标准主要内容就是由政府搭建面向老人的租赁信息平台，鼓励房东按照此标准将现有房屋进行改建并登记备案，这样老人就可以很顺利找到合适的住房了。
　　由于这类住宅的法律关系是房屋租赁，且入住对象一般是低收入的老人，所以不会收取“入住金”。在日本，这种模式更多被用于旧房改造或经营不善的租赁房屋。
　　2） 赢利模式
　　“面向高龄者的住宅”的每一单元使用面积至少25平米（如果有足够的公用面积，每单元的使用面积可以减少为18平米）。按照房屋租赁的法律，房东可以收取相当于几个月租金的保证金。除房租收入，房东还可以向入住老人提供餐饮、清洁等服务增加收入。
　　3） 成本计算
　　主要有改建费用、物业管理、水电煤等费用。这种模式与前一种模式相比，配备护理服务不是必须的。房东可以自由决定是否配备，如果需要配备，可以自己配备也可以委托第三方护理机构。这种模式的法律关系比较简单、运营成本不大、风险比较小。

　　三、对我国养老地产的建议

　　养老地产，作为我国一种新兴地产模式，在开发和运行过程中还存在许多问题。本文通过对日本养老地产发展过程和经营模式的总结归纳，对政府和开发商提出了一些建议。
　　1.对政府的建议
　　中国的养老设施作为民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。为鼓励更多的开发商进军养老产业，政府需要出台切实可行的优惠政策，调动开发商开发养老地产的积极性。
　　1)优先安排养老服务机构建设用地。符合规划要求并具备划拨条件的养老服务机构用地要优先予以保证;不具备划拨用地条件的养老服务机构用地要按照相关规定加快审批,但要加强监督,确保批准用地真正用于养老事业。
　　2)制定政策鼓励金融部门充分发挥信贷支持作用。政策激励下，金融机构支持老年社会福利事业发展,增加对养老服务机构及其建设项目的信贷投入,适当放宽贷款条件,并提供优惠利率。
　　3)政府可以适当放宽市场准入标准。鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面，贯彻平等准入原则。
　　4)实行同等待遇。凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业；给予非营利性机构、组织的各种优惠待遇和政策，也同样适用于从事同类服务活动的民营养老企业。
　　2.对开发商的建议
　　1) 国内通过“招拍挂”拿到住宅用地的开发商，土地成本大，资金压力大；另外，由于老年住宅的特殊性，其建设成本一般比普通住宅高出20%左右，所以很难完全参照日本模式开发和运作老年住宅。这种情况下，如果考虑到将来老年人购买的需求，可以通过分析老人的生理、行为、心理和身体健康趋势进行人性化规划、建筑设计和室内设计，首先使建筑硬件满足老年人对于“住”的需求。作为前期的规划策略，可以为小区配备老年人专业配套服务，比如护理、餐厅、家政等，让老人在选房时感觉这些附加服务物有所值，用这些服务让老人买个放心。日本的一些老年住宅或养老机构的运营商就正在向国内开发商提供包括整体规划、建筑设计、起草后期运营方案等各种服务。
　　另外，开发商还可以通过销售一部分产权房先期回笼大部分投资，同时自己保留小部分用来长期租赁，比如销售70%，租赁30%，整个小区再配以专业的老人服务，这样既可以快速收回大部分投资，又能通过租赁方式谋求稳定的投资回报。
　　2) 有些地方的开发商通过划拨、长期租赁集体土地或拿到其他非住宅用地，由于无法进行产权式销售，则可以借鉴上述机构设施中的“收费老人住家”的运作模式。但是，我国相关法律规定，房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效，所以在具体操作过程中，需要对日本的收费模式和运作模式进行本土化改造。比如，对于健康老年入住者可以一次性收取类似“入住金”，这个费用是用来购买带有一定期限（或终生）的服务，是购买“使用权”的对价，其行为不是租赁房屋的法律关系，而是老人与开发商之间因购买带期限的服务而形成的债权债务法律关系。当然，老人中途解约或者故去，开发商是否需要退还未住满期限的“入住金”、老人能否自由转让这种“使用权”、权利是否可以继承等等，还需要具体情况具体分析，找出最妥当的法律支持和解决方案。
　　3) 民间资本通过租赁现有厂房或废旧宾馆并改建成老人公寓或养老院进行商业化运作的，也可以通过收取一定的“入住金”外加每月收取服务进行操作。这里需要注意的是，如前所述，房屋租赁合同无法超过20年，所以在和入住老人签订租赁合同时，最长期限只能20年，对于多余的年限可以考虑以赠送居住权的方式操作。基于房屋租赁这样的法律关系，老人中途提出解除合同或故去，租赁关系随即终止，房东则可以将房屋再出租。
　　4) 日本国内业内人士普遍认为，老年人住宅的未来趋势是复合型的附带医疗、护理及康复性设施的综合性社区。规划老人住宅，须同时考虑到老年人身体和精神两个层面的需求，脱离这两个基本需求的老年住宅是不会吸引老年人入住的。大多老人选择住宅时首先会考虑到医疗及护理的需求，所以在日本，有在医院内或紧邻医院建立老年住宅的“养老＋医疗”型的；也有在老年社区或老年公寓第一层设立综合老人康复中心、外派护理中心或托老所的“养老＋护理”型的设施。其次，老年人特别是健康老人需要更多精神的关爱。日本的大型老年住宅一般都设有老人与外界接触、交流的场所和空间，比如与同龄人聊天喝茶、与家人相聚、与社区年轻人沟通的场所。有的老年住宅内还专门开设幼儿园，一方面解决社区员工孩子入托问题，让员工没有后顾之忧；另一方面，让老人通过和孩子们的互动得到精神上的愉悦。现在国内，有的开发商已经开始尝试并探索“医疗护理养老”、“文化教育养老”、“生态养生养老”、“旅游养老”等各种概念的老人住宅及养老模式，期待不久各种模式会呈现出多样态、多层次、更成熟的趋势。

本文关键词：养老院设计 敬老院设计  养老设计 养老规划