什么是CCRC？
第一个是ccrc的本质和特点是什么：

 

第二个是影响ccrc发展的核心因素是什么：

 

第三个是中国现在所处阶段对ccrc的发展有什么影响：

 

第四个是若要ccrc在中国成功，必须掌握哪几个关键要点。

 

研究浅薄，欢迎大家提意见哈！

 

首先是第一个问题，因为ccrc发源于美国，在美国发展的最成熟，所以借用美国的模式来讲解一下ccrc的特点。CCRC（ContinuingCare RetirementCommunity）翻译成中文为持续照料退休社区，美国CCRC根据入住者的身体状况，可分为四种不同的模式：
 

 

 

 

CCRC能提供从IL（独立生活社区）、AL（协助生活社区）、MC失忆护理、到NH（专业理疗机构）的持续照料。在一个完善的ccrc社区，可以享受到全过程的养老服务。

 

1.入住ccrc社区的老人，可以从55岁开始入住，一直到终老，但现在美国ccrc入住老人的平均年纪已经在80岁以上，核心因素是依靠复卖次数获取利润的盈利模式造城的，这个我们待会儿再细说。

 

全美CCRC有接近2000家，年收入3－8万美元客户占到49％，8万美元以上客户占到24％。这种产品，基本上是针对中产以上阶层的客户，开发出来的产品，不是那种刚需型养老。

 

2.入住ccrc的费用支付，基本为一次性高额的入住趸交费用，再加上每个月的月费，而这个一次性的费用相当的高。在美国，依靠出售自有自己的房屋支付一次性趸交费用，入住到CCRC的老人占到总人数的66％。可见，大家入住的门槛还是相对比较高的。

 

当然，这个一次性趸交的费用，在离开时，是享有一定的返还的，以Erickson 。

 

Living项目为例：

 

 

大家可看到表格里面展示的，因选择不同的返还比例，前期支付的入门费也会有差异，基本遵循着高入门费高返还，低入门费低返还的规律。

 

ccrc这种产品面向老年客户的时候，有一项保障比较吸引人，就是从健康居住单元，进入到专业护理单元的时候，月费可以不增长。正是这个服务核心费用的优势，吸引了许多老年人愿意入住ccrc社区。从某种意义上，ccrc产品的收费方式，更像一种保险产品。我前期交了许多钱，但是保障了后期支付不增长。

 

那么对于开发ccrc的主体来说，核心利润点来自于产品的重复销售。因为老年人住进ccrc之后，很少有中途离开，基本都会待到去世。若老年人在社区居住的时间非常的长，那么项目只能赚一次收入。若在同等的时间内，产品卖两次，则赚到的是两次的收入。（这点显着的凸显了ccrc本质是为赚钱存在的，不属于公益性的养老服务项目）所以，现在美国的ccrc在努力提高入住老年人的年龄，这样他们在里面的入住年限就比较短，就可以很快的进入再一次的销售环节。

 

美国ccrc老年人的平均生活年限为7.9年。

 

3.从收益率状况来看，ccrc的资本收益率也是较高的，在美国可以实现平均12.5%的资本收益率水平，仅次于专业养老护理机构的12.8%接下来我们进入第二个话题。

 

影响ccrc发展的核心因素是什么？

 

在权威分析中，我们发现，ccrc的发展与房地产发展状况、金融工具、税收政策、政府补贴等四个核心要素紧密相关。

 

我们惊奇的发现，房地产发展与ccrc的发展竟然是负相关的关系，就是说，房地产市场越好，ccrc的发展就会受到抑制；房地产市场开始下滑，ccrc的发展反而开始增速。这和ccrc一次性需要收极高的入门费用有极大的关系，再加上大多数老年人靠卖房支付。若房地产市场大好，大家未必舍得卖。

 

ccrc投资有监管，营业许可需要通过洲及保险部门通过。

 

住房持有者贷款、专有逆向按揭贷款等金融工具也有效的推动了ccrc的发展，对其发展影响最深远的是reits。

 

虽然ccrc的本质是盈利，但事实上美国大多数ccrc都是非盈利项目，靠资本运作降低融资成本（刚才大家也提到了），政府也有较多的优惠政策支持。

 

美国人愿意卖房子住ccrc的另两大关键因素是房产税和遗产税，房产税税率大致在1%-3%之间，遗产税1999年的起征点为65万美元，税率实行超额累进制。税率分成18个等级，从18％到50 ％。这两大税负也促进了ccrc的繁荣。

 

以此推断，中国将会在2020年左右，迎来ccrc社区发展的小高峰

 

首先，reits的启动将带来深远的影响。2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。

 

其次，中国房产税、遗产税的出台都基本有了时间表。未来会削弱老年人退休后继续持有不动产的意愿。

 

还有，房地产市场的发展，也基本上达到了平台期，需求量处于稳定阶段，快速发展、不动产快速增值的阶段已经不存在了。

 

哎呀，一不小心第三个部分也讲完了。

 

咱们进入第四个部分：ccrc在中国成功，必须掌握哪几个关键要点。

 

第一个关键点，低融资成本。因为ccrc项目的体量一般都比较大，最多有2000多房间的，少的也至少500房间，前期投资量较大，虽说后期收入部分有高额的入门费，但融资成本太高也扛不住。

 

第二个关键点，控制土地成本。因为中国特有的不动产产权模式，再加上中国老百姓强烈的产权意识，ccrc这种无产权的产品，其价值在中国人心目中一定不可能和有产权的房子一样。按照我们之前的统计，入门费总额达到周边同等面积产权房总价的60~70%，比较容易接受。所以这就意味着，若地价和产权房一样，这事儿就没法玩儿了。所以现在许多保险公司取地都奔大都市近郊，或者干脆找集体用地。

 

第三个关键点，入门费的金融收入，这个刚才大家提到过，这个在中国必须有，不然差价那点儿钱实在是太少。

 

第四个关键点，是关于客户的，美国能接受ccrc这种模式的老年人，平均受教育水平是高于美国平均水平的，意味着是高知人群是其主力客户。前一阵儿我们在北京做过一轮调研，这种方式，确实在高知人群中受接受程度较高。所以，大家如果有机会开发ccrc，一定要将老干部和大学老师牢牢抓住。

 

好啦，今天的分享先到这里，多谢大家的聆听和支持。