我国老龄化加速催生对养老产业的巨大需求。截至2015 年底,我国65 岁以上老人占总人口比例为10.5%,已经超过国际老龄化标准。由于我国出生率的持续下降以及民众预期寿命的持续上升,我国老龄化进程将会进一步加速,催生对养老产业的巨大需求。
我国养老业发展现状与老龄化水平不相匹配,发展潜力巨大。我国机构养老床位数和养老从业人员严重不足,养老服务人员缺乏专业化和职业化的培训。养老业是可以解决大量就业的服务行业,国家也在极力推动民营资本进入这个领域。未来10 年,随着老龄人口的快速增加, 养老医养产业一定会迎来快速发展的黄金时期。
我国的养老模式以居家养老为主流,未来社区养老发展空间大。目前世界上主要的养老模式分为三种,即居家养老、社区养老、和机构养老。目前在我国,这三种养老模式分布占比约为96%,1%和3%。居家养老是绝对主流。据多地发布的“9073”养老规划,机构养老的3%保持不变,而社区养老的比例将从现在的1%上升到7%。再加上增量的老年人口,这为社区养老带来了大量的市场空间。
养老地产存在巨大的市场容量。养老地产这种重资产是下沉其他各个细分养老服务业的“入口”。养老产业涉及众多产业,参与者众多。并且随着养老需求的增长,产业会不断标准化与细化,在这个过程中,掌握主动权话语权就占尽先机。就目前来说,在信息化产业方面养老地产可以“触网”搭建o2o 平台;而在传统产业方面,诸如医疗、保险等等服务业必须依托社区才能获得良好的收益和外部性,因此掌握这个“入口”是成功进行下一步发展的关键, 而重资产这一属性又确保了先行者足够的先发优势。
我国的养老政策不断完善。通过梳理2000 年以来的养老政策,除原本的引导民间资本进入养老产业和鼓励培养专业的养老服务人员外,近期政策更着重强调引导医疗和养老产业结合。在机构养老方面,支持养老机构和医院协作开展医疗服务;在居家养老方面,支持发展远程和上门医疗服务。即形成以“居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的养老模式。地产公司运营养老产业的商业模式多为租售并举,仍处于探索期。地产公司运营养老地产的商业模式多为租售并举,包括出售老年公寓,自己持有并运营社区内的康复和养护中心。这样既可以像出售传统物业那样快速回笼资金、保持企业健康的周转率,也能产生足够的营运现金流支持起相对高昂的养护费用。进入养老地产行业的房地产公司以万科、绿城、保利地产、联想控股、香江国际、复星为代表,目前大大小小已有80 余家。这些房企发挥自己在拿地、建设和项目运作方面的特长,已经建立起了一定规模的养老业态,但尚未找到能够可持续盈利的商业模式,仍旧处于探索阶段。保险公司通过保险产品和养老服务相融合切入养老业。
相比房企,保险机构可采用两种运营模式:其一,投保人具备入住养老社区资格,并缴纳一定的月租或服务费;其二,即通过实物租赁的方式来实现收益。前者把保险、地产、养老产业融合在一起,将寿险产业链拉长至30年左右,这也是险企普遍接受的模式。保险公司布局养老产业试水养老地产的保险公司有泰康、合众、平安、太平等,其中泰康人寿的幸福有约和合众人寿的合众优年项目较为成熟,其基本模式都是与保险产品挂钩,以房屋的租住权替代传统的保险现金收益。房地产开发企业和保险资金相互配合,相互补充,共同完善中国的机构社区养老市场体系。房地产公司的优势在于运营管理、对市场嗅觉更为灵敏,另外可以以租售结合的形式,满足不同客户类型的需要,比较灵活。保险公司的优势在于资金和产业链联动。保险公司将保险产品与养老地产挂钩,通过销售保险产品的形式,客户更易接受;而且保险公司资金雄厚,属于资本密集型企业,而且资金久期较长,与养老地产更为匹配。
养老产业未来10-15年将进入黄金时代。长期来看,由于中国自身服务业发展程度较低、老人家庭观念强和未富先老等特点,不能照搬发达国家养老地产的发展模式。但是随着我国老年人口的不断上升和家庭观念的转变,养老市场的潜力依旧巨大。未来的养老地产将不仅仅是以地产业为主导,而是结合服务业,实行跨行业整合(养生、护理和治疗),甚至与旅游相结合的模式。同时市场将趋于细分化,对于不同需求,如活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人,有不同的关注点,产生对硬件和软件服务不同的设计。根据全国老龄工作委员会预测中国老年产业的规模到2020和2030年分别将达到8万亿和22万亿。未来10-15年是养老产业快速发展的黄金年代。
