疫情期间，养老机构的运营呈现冰火两重天的境况。一方面，没有床位的居家、社区、养老驿站呈现全面停业状态，入住率不高的养老机构同样境遇困难另一方面，成熟的养老机构配置齐全，全封闭管理下也能够实现良好运营，在此次疫情背景下，抗风险能力得到凸显。
01、轻资产/中资产/重资产
在早期，整个行业都比较支持做轻资产、做服务，靠运营盈利。实际上站在2020年这个时间点，回望养老产业七八年的发展历程，会发现对于大的集团型公司，如果早期以轻资产的模式做养老，其实错过了整个养老行业的重资产红利期。未来将会有很多企业向重资产和极轻的轻资产模式（例如：公建民营、公办民营、PPP这类项目）去倾斜。
02、营利性/非营利性
早期，很多大的地产、保险公司对于非营利性的养老项目很排斥，但随着政策的拉平、对非营利性认识的加深，也包括一些地方对公建民营养老项目的招标要求，我们发现大企业已经开始主动争取，并更愿意做这种政府的非营利项目，这是行业认知的重大变化。
早期大家认为非营利性养老项目定价上完全不自主，整个利润分配被政府控制，这些观点实际并不透彻，与实际运营操作层面也不一样。经过这些年的发展，很多企业都开始了养老项目收并购业务布局，突然发现目前中国养老行业里，真正有利润，且利润率比较高的项目，都是以早期的非营利项目为主。
03、国外模式
由于缺乏经验，国内很多企业都在学习国外模式。以美国、日本、欧洲、澳洲为背景的养老企业也相继来到中国，会遇到一个核心问题：它们的商业模式在经营层面无法给中国养老企业/项目带来太大的帮助，带来帮助的多为理念技术以及品牌IP层面。
中国养老行业需要的不仅是这些，更需要的是怎么在盈利模式上找到突破口。在这点上，没有任何一种国外模式可以完全借鉴，需要“本土研发”。
04、有床位/无床位
北京养老驿站分为有床位和无床位。从政府层面看，养老驿站以无床位为主更能体现社区居家养老的辐射作用。但通过实际的驿站运营，我们会发现：床位其实是决定一个养老项目能否存活的重要指标，多多益善。
很多企业放弃了无床位的社区居家模式，早期很多知名的社区居家品牌目前基本在行业里已经销声了。根据目前中国长照险和政府购买的费用标准看，在没有大力支持的背景下，以有床位的模式去做社区居家，是比较明智的选择。
05、大规模/小体量
早期，很多企业与项目愿意往大规模、大体量发展，例如：单体项目做到2000～5000张床位，同时也有很多企业热衷于连锁型的小规模养老项目。
从目前行业的趋势看，像机构类型的项目，规模不宜做大，实现网点化布局是最佳选择，单体项目做到大约50～200张床位是比较高效、高收益率的选择。
06、区域深耕/全国布局
近年来，养老企业的全国布局分为两类：企业自主全国布局和收并购快速全国布局。
自主全国连锁布局的企业都会遇到水土不服的情况，这是因为现阶段中国养老市场没有一个完全可复制的成熟模式。在不同的区域，团队、与政府的关系等都会遇到很大的问题。目前来看，比较理性的方式是区域深耕布局。
07、自建自营/投资收购
国内公司在创立自己品牌以及运营团队时，也收购一些外部优质的养老项目。有一个现象是：收购的项目经营较稳定，有一定利润，但自己运营时，却亏损严重。本文认为有一些产品更适合让民营运营团队进行操盘，这样整个投资与运营的收益都是可以保障的。
08、个案成功/模式可复制
一个项目的成功，不代表这个模式具有可复制性，它可能有历史的特殊背景。本文预测下一阶段，大家关注的不是个案的成功，而是模式的可复制。
09、机构/社区居家
早期很多企业都认为社区居家是一个重要的养老阵地，而机构略显沉重。实际上通过近几年的发展，大家逐渐意识到单纯的社区居家养老，目前是伪命题。
政府强力支持的模式，其实意味着目前它的生存比较艰难，很难市场化。很多基于物业公司做的社区养老，目前已经消失。因此对于机构与社区居家的判断，本文认为回归机构才是最明智的做法，以机构为阵地再开展或长远布局社区居家。
10、政策/落地
养老的政策最多，频率最高。因为它不仅涉及到民政、卫健、老龄部门，其他部门也在参与。很多企业认为有政策，但在政策落地前，利用政策获取补贴会遇到问题。政策本身没有问题，而是很多企业对政策的研究与理解不透彻。
无论是养老行业，还是其他行业，中国体系下有政策、政策落地，怎么落地，这是不同的认知层面。因此下阶段很多企业在政策实际落地层面，会花更多精力，找外部咨询机构提供支持。
11、医疗/养老
无论是医养融合，还是医养结合，根据目前养老企业做医疗的状态，除江浙一带基于医保的护理院模式外，自建康复医院，即使是一级综合医院，整个医疗部分的经营，其实比养老还难，亏损很严重。
很多客户包括其家属在选择养老机构时，更在意机构的医疗资源。而在机构入住一段时间后，会发现所需的医疗资源，更多的是机构日常的医疗保障。机构里的康复医院，并不能解决老人的所有的医疗问题。
本文预测随着市场对医养结合的认识更深、更理性，未来养老配套的医疗模式会产生巨大的变化。
12、高端/普惠
市场层面的普惠，可以理解为经济型养老项目。目前，全国高端的养老项目，无论是外资，还是国内较大的企业，在运营层面能实现盈利的，基本没有经济型、普惠型的养老项目。从投资回报和去化速度看，普惠却是比较好的选择。
