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随着人口向经济发达区域和城市群进一步聚集,
时间:2021-10-27 22:07:06 编辑:超级管理员
随着人口向经济发达区域和城市群进一步聚集,意味着一些小城市人口会越来越少,其房价也或会失去支撑。同时也预示着,一些大城市的老年人可能会选择去小城市生活,从而降低养老成本。
 
“老年人未来需要的不仅仅是满足基本的衣食住等基本保障,而是有着更多的差异化需求,这本身就存在着极大的产业发展空间。”
 
58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析认为,未来的老年人群体会出现一些新特点,如对于互联网更为熟悉和了解,更多老年人有着较高的学历,更多老年人有着以房屋为代表的大额家庭资产。而这些新特点可能使得一些养老形式可以更丰富。如在大城市以外的一些城市,只要具备基本的良好配备,就可以实现物联网系统,这使得养老不一定依赖在大城市。
 
以上海为例,其已经在这方面有了一些探索,如引导老年人到城市郊区或周边中小城市(嘉兴、苏州等)“异地养老”。
 
13万亿养老商机的诱惑
 
“公办进不去、民办住不起”,这是导致当前养老门槛高的重要原因。
 
不过,随着老龄化人口问题日益突显,国家对于养老地产的利好不断。十四五”规划和2035年远景目标纲要提出,推动养老事业和养老产业协同发展,构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系,为亿万老年人“老有所养”绘制了新蓝图。
 
中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》就预计,到2030年,中国养老产业的规模将达到13万亿元。可见,随着老龄化程度加深,养老地产正迎来新的机遇。
 
房企也早已嗅到了其中的商机。早在2015年,上海万科就与上海地产集团、上海中医药大学联合发起成立的申养公司,旨在进一步扩张康养服务的机会。目前,万科仅在上海就已布局超过30家养老机构,床位超过1100张,遍布上海主要中心城区。
 
 
 
据克而瑞统计,截至目前,百强房企中涉足康养产业投资的已有68家,百强房企外另有48家主流房企同样涉足康养产业领域。
 
张波告诉《每日经济新闻》记者,整体看来,通过养老概念入局是大部分房企的选择,万科、恒大、保利、华润、招商、远洋和富力的健康布局均涉及这方面,相关项目也在陆续开始运营。
 
“目前房企出于盈利目的,项目大部分定位利润较高的中高端市场。未来伴随政策越来越成熟,价值越来越大,其他维度的市场或许也能得到补充。”张波表示。
 
人口流入VS住房需求
 
七普数据还呈现出另一个特征——中国流动人口持续上升,人口向经济发达区域、城市群进一步聚集。尤其对于年轻人来说,大城市会越来越有吸引力。如深圳、广州、杭州、长沙4个城市,近4年的年均净流入人口均超20万。
 
人口增加带来的自然是住房的需求。以上海为例,自去年放松了落户制度后,常住人口迅速增加,住房需求持续攀升。
 
张华是通过高新人才引进方式来到上海的新市民,他和爱人于2020年拿到了上海户口后,便马不停蹄地开始看房子了。
 
张华夫妻两个的收入加起来将近80万元,足够支撑总价在700万元左右的新房。彼时,上海新房政策还未收紧,他们顺利摇到了号,却没料到因为信用卡逾期而导致辞的征信问题,使得贷前审核没有通过。
 
新房计划落空后,张华夫妻不得已选择了二手房,最终在离公司不远的一个小区买了一套80平方米的房子,总价480万元。
 
张波告诉《每日经济新闻》记者,从数据来看,未来10年还将有1亿多农村户籍人口转为非农,这也代表着未来有着大量的居住需求将在城镇产生。
 
另外值得注意的是,目前我国平均家庭人口仅为2.62人,但人口流动使得年青人和老年人分居现象严重,尤其是大量三四线以下城市空巢现象明显。其次,新落户人群中两胎家庭正不断增多。
 
这也使得不少家庭对住宅面积或户型功能提出了更高要求。两房本身是可以满足三口之家的生活,但现实的状况是,已婚已育哪怕是一孩家庭,也需要外地的父母来帮助照顾小孩,两房明显不够用。
 
因此,目前很多一二线城市已经出现“小面积三房”,未来的趋势将是户型会进一步紧凑。这一点在上海市场表现得尤为明显,如市中心不少新盘就推出了90平方米的极致小三房。
 
 
 
房企聚焦人口红利城市
 
需求是支撑地区房地产发展的重要因素,主要看两个方面:一是人口,二是土地。七普数据呈现出来的人口格局,也给房企未来的城市布局和打法带来不少启示:如进军养老地产、深耕热城市等。
 
据七普数据,我国老龄化率较高的区域包括京津冀区域、长三角区域、珠三角区域、华中区域,这也是我国经济发展靠前的区域。而深耕这些区域,符合当下大多数房企的全国布局策略。
 
同时,深耕也意味着这些核心城市辐射的周边区域也不能放过。因此可以看到,在4月中旬开始的今年首批集中供地竞拍中,核心热点城市无论是成熟板块还是郊区板块的地块,都受到房企们的激烈争夺。
 
如在无锡、杭州的集中土拍中,头部房企因为资金和运营优势,在这两个城市的成熟板块频频出手拿地,而中小房企则纷纷在郊区抢占地盘,或通过组团参股方式“分一杯羹”。
 
张波认为,当前我国的一些核心大城市及其周边(都市圈范围内),人口增长的极限还远远没有到来。“如果未来户籍制度进一步完善、基础设施建设以及公共服务的提供进一步优化,这些城市人口的增长趋势仍然会持续。”
 
“房企一方面可以选核心城市、选城市群的发展;另一方面其实也可以大量发展租赁,解决新市民的居住问题。”张波表示,相对应的,购房者完全可以跟着开发商的布局脚步投资置业,向核心城市群、产业聚集区流动。